Negatieve publicaties over grondbeleggingen naar aanleiding van onderzoek FD
De afgelopen maanden hebben een drietal onderzoeksjournalisten van het Financieel Dagblad (FD) onderzoek gedaan naar grondbeleggingen. Betreffende journalisten hebben in dit kader contact gezocht met gemeenten, ontwikkelaars, beleggers, wetenschappers en aanbieders van beleggingsgrond. De uitkomsten van dit onderzoek zijn recent gepubliceerd in het FD en ook overgenomen in andere media. De belangrijkste conclusies van het FD zijn dat:
- de beleggers in veel gevallen (te) veel geld betalen voor de grond;
- het versnipperen van de grond een beletsel is voor ontwikkelaars;
- de grondspeculanten derhalve de bouwplannen van gemeenten in de weg staan.
Hoewel VGI het FD als medium serieus neemt, uit de feiten blijkt dat gedegen onderzoek is gedaan door de betrokken journalisten en VGI een aantal uitkomsten van dit onderzoek ook onderschrijft, is VGI van mening dat enkele van de hiervoor genoemde ‘harde’ conclusies van het FD niet gedragen worden door het geschetste feitencomplex en zeker niet opgaan voor VGI. Op een aantal belangrijke vlakken onderscheidt VGI zich namelijk van andere aanbieders.
Onderscheidend vermogen van marktleider VGI
In de markt van grondbeleggingen zijn diverse aanbieders actief, maar als VGI onderscheiden we ons, doordat we op een aantal facetten binnen ons aan- & verkoopproces kennelijk een andere werkwijze hanterendan andere aanbieders. Wij:
- zijn als VGI zeer kritisch tijdens het selectie/aankoopproces (we wijzen de meeste van de aan ons aangeboden gronden af omdat wij/onze adviseurs er onvoldoende potentie in zien);
- zijn als VGI transparant voor wat betreft onze eigen marges (vaste formule);
- hanteren als VGI een aanbiedingsplicht, waardoor (i) ontwikkelaars met één door VGI aan te wijzen contractspartij te maken hebben bij een ontwikkeling en (ii) het bij VGI niet uitmaakt welk perceel een klant in een bepaald project koopt.
Zorgvuldige selectie grondposities
We zijn met VGI groot geworden, omdat wij onze grondposities zorgvuldig selecteren en we voor de lange termijn relatie met onze klanten gaan. We maken in dit proces gebruik van diverse adviseurs. Dan moet je denken aan rentmeesters en planologen, maar ook aan bijv. lokale makelaars.
Van de gronden die ons worden aangeboden, wijzen we meer dan 95% (!) af, omdat deze gronden naar onze mening onvoldoende potentie hebben. We hebben zelfs grondposities laten lopen, terwijl we eigenlijk door onze ‘voorraad’ heen waren. Uiteindelijk worden we in onze branche afgerekend op kwaliteit en die kwaliteit zit bij ons nagenoeg volledig in de kwaliteit oftewel de potentie van de proposities.
Transparant over marge VGI
Bij het bepalen van de verkoopprijs maken wij gebruik van een formule. De basis hiervoor is onze aankoopprijs, vermeerderd met de kosten die direct verband houden met deze aankoop (zoals kosten voor research, makelaars en rentmeesterschap). Dat vermenigvuldigen we gemiddeld met factor 2,5 om tot de verkoopprijs te komen. Uit deze brutomarge betalen we onze kosten (personeel/ huur/ verkoopkosten/ verkoopkantoren etc.), wat resteert is brutowinst.
Aanbiedingsplicht
In onze contracten is een transparante en vooraf gecommuniceerde aanbiedingsplicht opgenomen. Die aanbiedingsplicht verplicht de investeerders om bij een bestemmingswijziging hun perceel aan te bieden aan een door ons aan te wijzen partij. Dat is een beschermingsconstructie voor de investeerders, omdat hierdoor een ontwikkelaar niet met alle investeerders individueel om tafel hoeft te gaan zitten en het hierdoor minder uitmaakt waar het perceel exact gelegen is binnen een project. Een ontwikkelaar koopt in dergelijke projecten altijd de grond als geheel voor een vaste prijs per vierkante meter en dus geen losse percelen met verschillende prijzen.
Conclusie VGI
Wij pretenderen als VGI zeker niet een product aan te bieden, waarbij de investeerder gegarandeerd een mooi rendement maakt. Ook bij VGI zal in een aantal projecten de investeerder een lange adem moeten hebben en er zullen projecten zijn waar nimmer een ontwikkeling zal plaatsvinden. Dit is mede afhankelijk van factoren waar wij geen invloed op hebben. Wij adviseren een investeerder in beginsel dan ook om zijn grondportefeuille te spreiden over meerdere projecten en zo het risico te spreiden.
Wij pretenderen als VGI wèl dat alle grondposities die wij aanbieden daadwerkelijk potentie hebben. Daarbij kunnen wij onze investeerders ook garanderen dat wij alles doen wat binnen onze macht ligt om in de door VGI aangeboden projecten daadwerkelijk ontwikkelingen te laten plaatsvinden en daarmee rendement te realiseren voor onze investeerders.We hebben tot een paar jaar geleden in Nederland te maken gehad met een economische situatie die voor onze sector niet gunstig was, althans die veroorzaakte dat er in Nederland überhaupt weinig ontwikkelingen plaatsvonden. Die economische situatie is veranderd. Er zijn inmiddels een aantal projecten van VGI waarin concrete biedingen zijn gedaan en/of intentieovereenkomsten met ontwikkelaars zijn getekend. We verwachten de komende maanden in nog een aantal projecten intentieovereenkomsten met ontwikkelaars te tekenen. Wij staan derhalve nog steeds volledig achter ons product en zijn ervan overtuigd dat onze investeerders met hun gronden wel degelijk een mooi rendement kunnen realiseren.
Haarlem, 15 april 2019.
Klik hier om de pdf van de VGI statement te downloaden.